Ủy quyền thế chấp tài sản, lợi bất cập hại

Kỳ cuối: Ủy quyền thế chấp toàn bộ tài sản, nên hay không nên?

Thứ Bảy, 20/08/2011 10:46

(PL&XH) - Gần đây, cụm từ "gom sổ đỏ" đã quá đỗi quen thuộc. Sở dĩ, các đối tượng dễ dàng trục lợi chính bởi sự thiếu hiểu biết của chủ sử dụng đất, phần có cả sự "tiếp tay" của công chứng viên (CCV).


 Xung quanh vấn đề ủy quyền thế chấp tài sản ("sổ đỏ"), báo PL&XH có cuộc trao đổi với một số chuyên gia.


Ảnh minh họa


- PV: Xảy ra trường hợp một số văn phòng công chứng "coi thế chấp cho người thứ ba là bảo lãnh" có đúng không, thưa ông?

- LS TVT: Văn phòng công chứng công chứng thế chấp và công nhận người được ủy quyền đem sổ đỏ của người ủy quyền thế chấp bảo lãnh cho một Cty khác để vay vốn là không có căn cứ. Như vậy, văn phòng công chứng đã coi thế chấp cho người thứ ba là bảo lãnh. Hiện nay, chưa có văn bản pháp luật nào quy định điều này. Chế định bảo lãnh và thế chấp khác nhau cơ bản về bản chất. Chỉ có bảo lãnh mới có khái niệm người thứ ba, thế chấp thì không. Để kín kẽ, đảm bảo đúng pháp luật thì chỉ công chứng ủy quyền thế chấp tài sản khi chủ sở hữu tài sản là bên vay trong quan hệ tín dụng.


Luật sư Trần Việt Thanh (LS TVT), Đoàn luật sư TP Hà Nội:

- PV: Lãi suất "chợ đen" cao tới mức nào thì vi phạm pháp luật, thưa ông?

- LS TVT: Điều 476 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định, lãi suất vay do các bên thỏa thuận nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng. Lãi suất "chợ đen" cao ngất ngưởng trên mức này là trái quy định. Điều 163 (tội "Cho vay lãi nặng") Bộ luật Hình sự năm 1999 quy định: "Người nào cho vay với mức lãi suất cao hơn mức lãi suất cao nhất mà pháp luật quy định từ 10 lần trở lên có tính chất chuyên bóc lột, thì bị phạt tiền từ 1 lần đến 10 lần số tiền lãi hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 1 năm; phạm tội thu lợi bất chính thì bị phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm; người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 1 lần đến 5 lần số lợi bất chính, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm".

Ở trường hợp này cũng phải phê phán đối với người vay nợ. Biết là vay lãi "chợ đen" nhưng vẫn đồng ý. Điều này đồng nghĩa với việc, chính "con nợ" đã tiếp tay cho hoạt động "tín dụng đen" tồn tại.

- PV: Xin ông cho biết, các chiêu dụ đưa “sổ đỏ” để vay hộ tiền rồi "nẫng" luôn mảnh đất thì có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không?

- LS TVT: Một số vụ án cho thấy, khi cho vay tiền, các đối tượng không những cho vay với lãi suất cao mà còn yêu cầu người vay vốn ủy quyền thế chấp “sổ đỏ” để vay vốn tại ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, sau đó, các đối tượng này đã ngấm ngầm bán mảnh đất. Hành vi gian dối này nhằm chiếm đoạt tài sản, vì thế, các đối tượng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản" hoặc "Lạm dụng tín nhiệm tài sản". Điều 139 (tội "Lừa đảo chiếm đoạt tài sản") BLHS nêu rõ: "Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ 2 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 2 triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ 6 tháng đến 3 năm".

Điều 140 (tội "Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản" Bộ luật Hình sự 1999, sửa đổi bổ sung năm 2009) quy định các hành vi bị xem xét, xử lý hình sự là: Chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ 4 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng hoặc dưới 4 triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 3 năm hoặc phạt tù từ 3 tháng đến 3 năm: Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó; vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng các hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó  vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

- PV: Ông có lời khuyên gì đối với những người có ý định ủy quyền thế chấp tài sản?

- LS TVT: Về ý thức, các chủ tài sản chỉ nghĩ đơn giản, bằng hợp đồng ủy quyền đó, những người được ủy quyền sẽ thay mặt họ để vay hộ tiền ngân hàng. Dựa vào sự sơ hở, bất cẩn và thiếu hiểu biết của người dân, trong nhiều bản hợp đồng ủy quyền, các đối tượng đã đưa nội dung chuyển nhượng vào. Khi quyết định ủy quyền thế chấp tài sản, người được ủy quyền phải tìm hiểu rõ ngọn ngành và đọc kỹ nội dung ủy quyền, không nên vì cái lợi trước mắt mà vội vàng. Nếu chỉ vay khoản tiền nhỏ, nên giới hạn phạm vi ủy quyền, không nên ủy quyền thế chấp toàn bộ tài sản.

- PV: Xin cảm ơn ông!

Tiến sĩ Tuấn Đạo Thanh (TS TĐT), Trưởng Phòng Công chứng số 3 - Sở Tư pháp Hà Nội:


- PV: Đã có nhiều ví dụ người được ủy quyền dùng lời ngon ngọt để dụ chủ sử dụng đất giao sổ đỏ cho mình đi vay hộ từ các tổ chức tín dụng. Thế mới có chuyện "dở khóc, dở cười" là chủ sở hữu tài sản chỉ nhận được một khoản tiền nhỏ nhưng họ vẫn bị thu hồi nợ vì người được ủy quyền đã thế chấp toàn bộ mảnh đất, vay tiền tỷ rồi "cao chạy xa bay". Liên quan đến vấn đề này, một số CCV có ý kiến, không nên công chứng hợp đồng ủy quyền cho người được ủy quyền toàn quyền thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của người được ủy quyền. Ông có đồng quan điểm?

- TS TĐT: Tôi có quan điểm ngược lại. Bởi, ủy quyền giúp một người có thể giao kết được nhiều hợp đồng, đó là mặt thuận lợi. Trong lĩnh vực hôn nhân, di chúc, thì không nên ủy quyền toàn quyền. Nhưng vấn đề tài sản thì không nên hạn chế. Vấn đề ở đây là sử dụng "công cụ" như thế nào.

- PV: CCV có nhiệm vụ gì khi công chứng hợp đồng ủy quyền thế chấp tài sản, thưa ông?

- TS TĐT: Công chứng là bước cuối cùng để phòng ngừa rủi ro, kiểm soát việc giao dịch có hợp pháp không. Về mặt nguyên tắc, CCV phải xác định người ủy quyền có hiểu văn bản và hậu quả pháp lý của giao dịch hay không. Do đó, CCV có nghĩa vụ giải thích, hướng dẫn. Có một thực tế, nhiều người đến ủy quyền sau khi CCV nói rõ ngọn ngành đã dừng việc ủy quyền, số khác thì vẫn "nhắm mắt đưa chân". Đằng sau chuyện tự nguyện này là gì thì chúng tôi không rõ!.

- PV: Những sự việc đáng tiếc xảy ra ngày càng nhiều, ông có cho rằng, người ủy quyền cũng có lỗi?

- TS TĐT: Không thể nói là họ "vô can". Trước hết, khi ủy quyền thế chấp sổ đỏ - đây là tài sản lớn nên họ phải tìm hiểu cặn kẽ. Cũng không thể không nhắc đến, một số người bị cái lợi trước mắt che lấp. Hiện nay, xuất hiện tình trạng "cho thuê" sổ đỏ. Các đối tượng bỏ ra một khoản tiền để thuê sổ đỏ rồi chiếm đoạt. Nếu không nảy lòng tham hoặc nóng lòng muốn vay món tiền lớn, các chủ sử dụng đất đã không dễ dàng "mắc bẫy". Lại có trường hợp, người được ủy quyền thế chấp tài sản là người trong dòng họ, người có quan hệ thân thiết nên người ủy quyền thường chủ quan.

Lại có người coi cơ quan công chứng như "công cụ". Vay tiền với lãi suất cao, để "làm tin" họ ra cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên cho vay (mang tính hình thức) và sau đó, lập một cam kết với nội dung, khi thanh toán hết sẽ xóa bỏ hợp đồng "làm tin". Thực tế không như mong muốn, đối tượng cho vay lấy đất, dù đã đủ tiền trả nợ. Những trường hợp như thế này phải tự trách mình.

- PV: Vừa qua, CCV Hoàng Văn Sự bị CQCA khởi tố về hành vi thiếu trách nhiệm gây hậu quả nghiêm trọng. Ông Sự bị quy kết đã ký công chứng 4 hợp đồng ủy quyền giữa chủ sở hữu nhà đất và người nhận ủy quyền là Nguyễn Thu Hợp, Giám đốc Cty CP Đầu tư thương mại An Bình; Vũ Thị Minh Hòa, trú tại ngõ 160 Lạc Long Quân, quận Tây Hồ, Hà Nội. Hòa, Hợp dựa vào 4 hợp đồng này để chuyển nhượng đất rồi chiếm đoạt tiền. Từ ví dụ này, theo ông CCV cần rút kinh nghiệm gì?

- TS TĐT: Có thể thấy, ông Sự đã áp dụng máy móc các quy định của pháp luật. Điểm c Điều 35 Luật Công chứng quy định, người yêu cầu công chứng nộp bản sao giấy tờ tùy thân. Khi nộp bản sao thì người yêu cầu công chứng phải xuất trình bản chính để đối chiếu. Nhưng ông Sự lại áp dụng Điều 3 Nghị định 79/2007/NĐ-CP ngày 18-5-2007 ("Bản sao được cấp từ sổ gốc, bản sao được chứng thực từ bản chính có giá trị pháp lý sử dụng thay cho bản chính") và chấp nhận bản sao CMTND mà Hòa, Hợp cung cấp. Các đối tượng đã làm giả CMTND mà ông Sự không phát hiện được.

- PV: Xin cảm ơn ông!
Hoa Đỗ

Đọc nhiều