Đề xuất sửa Luật đất đai để tránh “vênh” với luật khác

Cập nhật: 10:51 | 07/07/2018
12/18 Bộ, cơ quan ngang Bộ; 55/64 tỉnh, thành; 4/4 Tập đoàn; 3/5 Hiệp hội; 3/5 Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao đã cho ý kiến về những bất cập, chồng chéo, vướng mắc giữa các quy định của pháp luật liên quan đến việc tiếp cận đất đai của người dân và doanh nghiệp để thực hiện các dự án đầu tư, sản xuất kinh doanh.

Theo Phó Vụ trưởng Vụ pháp luật dân sự - kinh tế, Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải, qua rà soát các văn bản liên quan cho thấy, giữa Luật Đất đai 2013 với các văn bản khác đang có nhiều bất cập.

Cụ thể như trong Luật Doanh nghiệp có quy định tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất, nhưng Luật Đất đai sử dụng khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất. Hai khái niệm này thiếu thống nhất và đang gây nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau.

Trong quan hệ với Bộ luật Dân sự 2005, Luật Đất đai 2013 có khá nhiều quy định chưa đồng bộ, gây khó khăn cho việc hiểu và áp dụng. Đó là Bộ luật Dân sự có quy định mới về quyền đối với bất động sản liền kề, quyền bề mặt, quyền hưởng dụng nhưng Luật Đất đai chưa có quy định đầy đủ về vấn đề này.

de xuat sua luat dat dai de tranh venh voi luat khac
Đại diện các Bộ, ngành, DN kiến nghị về bất cập trong thực tiễn tiếp cận đất đai. Ảnh: P.Thảo

Bộ luật Dân sự tách bạch giữa quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và việc đăng ký có hiệu lực công khai, còn Luật Đất đại lại quy định việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu?

Bộ luật Dân sự (Điều 609) quy định: “Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật”. Tuy nhiên, khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa”?

Trong Bộ luật Dân sự, khi hộ gia đình tham gia giao dịch dân sự thì các thành viên là chủ thể của giao dịch, nhưng Luật Đất đai lại quy định về xác định thành viên của hộ gia đình chưa rõ ràng và minh bạch…

Đáng quan tâm, Luật Đất đai hiện hành chỉ cho phép thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, chưa cho phép thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài. Trong khi hiện nay Bộ Tài nguyên và môi trường đang lập Đề án thí điểm về việc thế chấp tài sản gắn liền với đất tại các ngân hàng ở nước ngoài…

Theo quy định tại Điều 117 và 118 Luật Đất đai năm 2013 thì việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất mà không có hình thức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Tuy nhiên, theo Luật Đầu tư thì kết quả lựa chọn chủ đầu tư dự án có sử dụng đất là căn cứ để lập hồ sơ giao đất, cho thuê đất.

Luật Đầu tư (điểm g khoản 1 Điều 48) quy định dự án đầu tư bị chấm dứt hoạt động trong trường hợp: Sau 12 tháng mà nhà đầu tư không thực hiện hoặc không có khả năng thực hiện dự án theo tiến độ đăng ký và không thuộc trường hợp được giãn tiến độ thực hiện dự án.

Tuy nhiên, điểm i, Điều 64 Luật Đất đai quy định, Nhà nước thu hồi đất đối với đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục, hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.

Như vậy, quy định trên dẫn đến tình trạng dự án bị thu hồi Giấy chứng nhận đầu tư (theo Luật Đầu tư) nhưng lại chưa bị thu hồi đất…

Qua rà soát, Tập đoàn VNPT cho rằng, cơ chế giải quyết “dự án treo” trên nguyên tắc Nhà nước sẽ thu hồi cả đất đai và tài sản gắn liền đã đầu tư sau khi gia hạn 24 tháng thực hiện trái với Hiến pháp năm 2013 và Luật Đầu tư về quy định Nhà nước cam kết bảo hộ tài sản của nhà đầu tư trong quá trình thực hiện đầu tư.

Bên cạnh đó, Tập đoàn VNPT đề nghị quy định rõ việc cưỡng chế thu hồi đất, đặc biệt đối với các tổ chức/cá nhân cố tình đòi tiền hỗ trợ không đúng quy định của pháp luật vì Điều 71 Luật Đất đai chỉ quy định cưỡng chế thực hiện đối với trường hợp thu hồi đất để thực hiện dự án đầu tư mà không quy định việc cưỡng chế thu hồi đất vi phạm đất đai.

Ông Trần Ngọc Hùng, Chủ tịch Tổng Hội xây dựng Việt Nam cho rằng, khoản c Điểm 3, Điều 62 Luật Đất đai quy định rất “thoáng và rộng rãi”: Đất thu hồi do HĐND tỉnh quyết định là “Dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn chỉnh trang đô thị; cụm công nghiệp; khu sản xuất chế biến; nông sản; lâm sản; thủy sản; hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng”.

“Đây là đối tượng thu hồi đất gây nhiều lãng phí thất thoát, tham nhũng, khiếu kiện nhất. Vì rất nhiều yếu tố không thuộc đối tượng “trong trường hợp thật cần thiết và vì lợi ích quốc gia, công cộng” (trừ dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng)”, ông Hùng nói.

Dẫn chứng thêm một số bất cập khác, ông Hùng kiến nghị xem xét sửa đổi một cách toàn diện, đồng bộ từng điều, từng khoản của Luật Đất đai, thậm chí trở thành Bộ luật Đất đai vì đây là vấn đề rất lớn của xã hội.

Phương Thảo