Chưa nên vội hạn chế nguồn cung tín dụng vào thị trường bất động sản

Cập nhật: 08:22 | 07/03/2016
(PL&XH) - Trao đổi với PV báo PL&XH xung quanh dự thảo sửa đổi Thông tư 36 của NHNN về hạn chế nguồn cung tín dụng vào thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM cho rằng: Hạn chế nguồn cung tín dụng có thể sẽ gây ra tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng.

Ông có ý kiến như thế nào về việc NHNN đưa ra Dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN, hạn chế nguồn cung tín dụng, và tăng hệ số rủi ro trong lĩnh vực kinh doanh BĐS?

Kể từ ngày 1-2-2015, Thông tư 36/2014/TT-NHNN "quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài", có hiệu lực.

Thông tư 36/2014/TT-NHNN mặc dù chỉ mới triển khai thực hiện được 1 năm, nhưng đã có tác động rất tích cực, góp phần giúp cho nền kinh tế, trong đó có thị trường BĐS phục hồi và tiếp tục đà tăng trưởng mạnh trong năm 2015, giải quyết được nhu cầu vốn cho DN, nhà đầu tư và hỗ trợ tín dụng cho người tiêu dùng tạo lập nhà ở.

Nhưng hiện nay, NHNN vừa dự thảo sửa đổi Thông tư nói trên. Cụ thể, quy định sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN như sau: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa chỉ còn 40% (so với quy định chưa sửa đổi là 60%); và tại khoản 30 (A6) phần II Phụ lục 2 (kèm theo) dự thảo Thông tư đã xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” vào “Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250%” – thay cho mức 150% đang áp dụng.

Cả hai nội dung sửa đổi nói trên, thực chất đều nhằm hạn chế nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS.

NHNN cho rằng, việc sửa đổi trên là cần thiết nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực BĐS và không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội? Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Lý do quan trọng mà NHNN đưa ra để hạn chế nguồn cung tín dụng là nhằm kiểm soát rủi ro thanh khoản, trong bối cảnh dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua.

Được biết, theo thông tin cập nhật từ NHNN, tính đến cuối năm 2015, tổng tài sản có của toàn hệ thống tăng trưởng 12,35% so với đầu năm, đạt 7.319.317 tỷ đồng. Trong đó, các Ngân hàng thương mại Nhà nước tăng 16,6% lên 3.303.995 tỷ đồng và Ngân hàng thương mại cổ phần tăng 8,9% lên 2.928.146 tỷ đồng. Mức tăng mạnh nhất thuộc về các Cty tài chính/cho thuê tài chính 27,9%, đạt 87.841 tỷ đồng tổng tài sản có. Vốn tự có của toàn hệ thống cũng tăng 16,4% so với đầu năm lên 578.020 tỷ đồng. Tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu toàn hệ thống đạt 13%.

Tuy nhiên, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung hạn, dài hạn toàn hệ thống mới là 31%. Trong đó, tỷ lệ này tại các ngân hàng thương mại Nhà nước là 33,36%, tại ngân hàng thương mại cổ phần 36,9%, Cty tài chính/cho thuê tài chính 73,14%, ngân hàng HTX 77,93%, thấp hơn rất nhiều so với trần cho phép 60% theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN, đang có hiệu lực. (Còn nếu so với trần 40% trong dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì cũng đã... gần đạt đến).

Việc gia tăng tín dụng vào thị trường BĐS trong thời gian qua cũng là điều bình thường do thị trường mới vừa phục hồi từ cuối năm 2013 cho đến nay, sau một thời kỳ bị khủng hoảng đóng băng kéo dài. Bên cạnh nguồn cung tín dụng, còn có nguồn kiều hối về chuyển vào thị trường BĐS. Nhìn toàn cục thì hệ thống ngân hàng đang trong quá trình tái cấu trúc theo hướng tinh, mạnh, vững chắc hơn, và hoạt động tín dụng của toàn hệ thống vẫn đang trong ngưỡng an toàn. Thế nên, trong giai đoạn hiện nay chưa nên vội vàng tính đến sửa đổi Thông tư 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng vào thị trường BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM: “Trong trường hợp bình thường như hiện nay tôi đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20 – 11 - 2014 của Ngân hàng Nhà nước, để tránh những ảnh hưởng tiêu cực đến sự phục hồi của thị trường BĐS, và ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội”. Ảnh: Sỹ Hào

Nếu hạn chế nguồn cung tín dụng vào thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay, thì có thể sẽ gây ra tác động như thế nào thưa ông?

Tôi nhận thấy, thị trường BĐS nước ta đang phụ thuộc rất lớn vào 2 nguồn vốn: Nguồn vốn tín dụng ngân hàng, và nguồn vốn huy động từ khách hàng. Mà nguồn vốn huy động từ khách hàng phần lớn cũng lại có nguồn gốc từ... tín dụng ngân hàng.

Thị trường vốn nước ta vẫn đang thiếu các nguồn vốn khác như các quỹ đầu tư (kể cả quỹ đầu tư mạo hiểm), quỹ tín thác BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở, nguồn vốn từ thị trường chứng khoán... Đặc biệt, hoạt động đầu tư phát triển, kinh doanh BĐS là hoạt động có tính chất trung hạn, dài hạn nhưng trên thực tế chưa có cơ chế đầy đủ để tạo lập nguồn vốn đầu tư, nguồn vốn tín dụng trung hạn, dài hạn. Ở nước ta, nếu được vay trung hạn, dài hạn thì lãi suất lại cao hơn lãi suất vay ngắn hạn, trong khi ở các nước khác thì ngược lại, lãi suất vay trung hạn, dài hạn thấp hơn lãi suất vay ngắn hạn.

Do vậy, nếu sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN theo hướng giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%; và thay đổi hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250%, thì có thể sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường BĐS mới vừa phục hồi hơn 2 năm qua từ đáy sâu khủng hoảng, chẳng những tác động rất mạnh đến các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp (mua đi bán lại), các DN phát triển dự án BĐS (có thể làm sụt giảm nguồn cung, làm tăng dự án dở dang, sản phẩm dở dang), và trên thực tế có thể sẽ tác động bất lợi đến người tiêu dùng, đặc biệt là người thu nhập thấp đô thị. Và cũng sẽ tác động đến các ngành, nghề có liên quan đến thị trường BĐS, ảnh hưởng đến công ăn, việc làm của người lao động.

Vậy theo ông, giải pháp nào để hài hòa lợi ích giữa ngân hàng; DN; người dân, đảm bảo an sinh xã hội, ổn định kinh tế vĩ mô?

Chính phủ đã có chỉ đạo đối với NHNN về việc sửa đổi hoặc hướng dẫn thực hiện các quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, chi nhánh NHNN cần theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng, phù hợp với thông lệ quốc tế. Bảo đảm an toàn hệ thống các TCTD, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, đảm bảo an sinh xã hội...

Căn cứ từ thực tế, chúng tôi kiến nghị 2 giải pháp sau:

Phương án 1, trong trường hợp bình thường như hiện nay đề nghị chưa sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20 – 11 - 2014 của Ngân hàng Nhà nước, bởi các lý do sau đây:

Thông tư 36/2014/TT-NHNN mới được triển khai thực hiện 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế và góp phần củng cố đà phục hồi và tăng trưởng của thị trường BĐS, tạo điều kiện cho người dân an cư lạc nghiệp nên cần được tiếp tục thực hiện; Các chỉ số ổn định kinh tế vĩ mô, tăng trưởng, kiểm soát lạm phát đang được giữ vững; Chưa có nguy cơ xảy ra "bong bóng" BĐS trong năm 2016, nếu Nhà nước có những biện pháp hiệu quả khi xuất hiện hiện tượng đầu cơ như: Thứ nhất, thuế chống đầu cơ; Thứ hai, sử dụng công cụ tín dụng; Thứ ba, sử dụng công cụ quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất, quy hoạch phát triển không gian đô thị, phát triển các dự án nhà ở để điều tiết thị trường BĐS.

Phương án 2, trong trường hợp Ngân hàng Nhà nước có những nguồn thông tin dẫn đến yêu cầu bắt buộc phải sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN thì Hiệp hội đề nghị thực hiện "theo hướng có lộ trình phù hợp với từng nhóm đối tượng"như chỉ đạo của Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh và "theo lộ trình giảm dần" như bản giải trình của Ngân hàng Nhà nước, như sau:

Sửa đổi, bổ sung khoản 5 điều 17 Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định: "5. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau:
a) Ngân hàng thương mại: 50%;

b) Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 50%;"...

Giữ nguyên quy định tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN về việc xếp "các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS" vào "Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%", chứ chưa nên tăng lên mức 250% như dự thảo sửa đổi.

Để đảm bảo hiệu quả và an toàn nguồn vốn tín dụng vào thị trường BĐS, ông có ý kiến như thế nào đối với NHNN?
Chúng tôi đề nghị, ở góc độ quản lý vĩ mô NHNN chỉ đạo các ngân hàng thương mại, ngoài các biện pháp truyền thống, cần quan tâm thực hiện các giải pháp sau đây:
- Coi trọng việc đánh giá tính khả thi của dự án phát triển BĐS, uy tín thương hiệu và tài sản đảm bảo của chủ đầu tư;
- Coi trọng việc quản lý, kiểm soát dòng tiền cho vay được sử dụng đúng mục đích, hiệu quả, an toàn; và cần giám sát tài sản đảm bảo từ BĐS hình thành trong tương lai.

Trân trọng cảm ơn ông về các ý kiến đã chia sẻ!

Sỹ Hào

tra-cuu-diem-thi-thpt-quoc-gia-2019-300x250