Đằng sau hàng loạt vụ cháy xảy ra tại các chung cư:

Cập nhật: 15:44 | 15/10/2015
(PL&XH) - Liên tục những vụ hỏa hoạn xảy ra, gây thiệt hại tài sản và đe dọa tính mạng của cư dân, khiến dư luận vô cùng lo lắng về vấn đề đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy (PCCC) tại các chung cư cao tầng. Từ góc độ một chủ đầu tư, ông Nguyễn Văn Đực, Phó GĐ Cty Địa ốc Đất Lành nhận định: “Thực trạng” trên có thể do các quy định về PCCC đã bị bỏ qua; ngoài ra quy định cư dân phải nộp 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư làm công tác bảo trì, cũng đang bộc lộ sự “sai lầm”…

Với tư cách là Chủ đầu tư thực hiện nhiều dự án chung cư, ông đánh giá như thế nào về công tác an toàn PCCC? 

Vấn đề PCCC, an toàn cháy nổ được chúng tôi rất quan tâm, bởi DN của tôi là đơn vị chuyên đầu tư xây dựng các dự án chung cư. Ở Việt Nam, các hiện tượng thường xảy ra ở chung cư là nứt, thấm, dột… chứ chưa xảy ra trường hợp nào sập. Điều đáng lo ngại nhất đối với các vấn đề xảy ra ở chung cư là cháy nổ. Thực tế, liên tục trong một thời gian ngắn đã xảy ra nhiều vụ hỏa hoạn tại chung cư, không chỉ làm thiệt hại lớn tài sản của cư dân, mà thậm chí có vụ còn khiến nạn nhân tử vong. 

Từ những vụ hỏa hoạn liên tục xảy ra ở nhiều chung cư trong thời gian qua, theo ông đằng sau “hiện tượng” này đang phản ảnh điều gì? 

Thứ nhất, đối với chủ đầu tư gồm có thiết kế, thi công và chuyển giao dự án phải bảo đảm không để xảy ra cháy nổ, phải có hệ thống báo cháy, chữa cháy, có những biện pháp ngăn chặn đám cháy lan tỏa… Trong Luật PCCC nói rất rõ, cứ bao nhiêu mét tầng hầm, thì phải bố trí trụ cứu hỏa, các máy bơm nước, thiết bị cứu hỏa… mục đích chính là để ngăn chặn việc đám cháy lan rộng. 

Nếu áp dụng đúng các nguyên tắc quy định trong Luật về PCCC thì rất khó cháy, hoặc nếu có xảy ra cháy, thì cũng sẽ cháy cục bộ trong phạm vi rất nhỏ. Và hệ thống cảnh báo hoạt động tốt, đám cháy sẽ nhanh chóng được phát hiện, dập tắt, chứ không đến mức lan rộng ra cả tầng hầm, lan sang các khu vực khác. 

Tại tầng hầm để PCCC cũng không nên bịt kín, mà nên bố trí nhiều lỗ thông thoáng để nếu hỏa hoạn xảy ra thì việc tiếp cận chữa cháy từ trên xuống dưới, hoặc bên hông… cũng dễ tiến hành. Việc bố trí nhiều lỗ thông thoáng cũng nhằm mục đích giảm tác hại của khói độc, vì trong hỏa hoạn khói độc là nguyên nhân hàng đầu gây tử vong cho các nạn nhân. 

Thứ hai, nhân viên thuộc BQL tòa nhà cũng phải rất chuyên nghiệp, có kỹ năng về PCCC. Tổ công tác này, có nhiệm vụ thường xuyên kiểm tra các vấn đề về kỹ thuật an toàn điện nước, thang máy, nếu phát hiện các vấn đề nguy cơ gây chập cháy, nguy hiểm thì phải có biện pháp xử lý kịp thời. Chứ không thể hoàn toàn trông đợi vào vào lực lượng PCCC. Vì lẽ, chờ đến khi lực lượng PCCC đến được hiện trường, ít nhất cũng trễ mất 30 đến 40 phút, thậm chí còn muộn màng hơn, vì các lý do tắc đường, ngõ chật… 

Để xác định trách nhiệm thuộc về bên nào trong các sự cố hỏa hoạn xảy ra ở chung cư thời gian qua, theo ông cần phải như thế nào? 

Nếu hỏa hoạn do vấn đề thiết kế thi công không đầy đủ các biện pháp đảm bảo an toàn, hạn chế cháy nổ, thì mới quy trách nhiệm được cho lỗi của chủ đầu tư. 

Còn nếu thiết kế thi công đầy đủ các hạng mục theo tiêu chuẩn yêu cầu PCCC, nhưng BQL tòa nhà làm không tốt các biện pháp PCCC, thì hỏa hoạn thuộc trách nhiệm của BQL tòa nhà. Ví dụ, đầy đủ hệ thống trụ cứu hỏa, máy bơm, thiết bị PCCC nhưng khi đụng đến… không sử dụng được, thì do lỗi của BQL tòa nhà đã lơ là chức năng kiểm tra đảm bảo an toàn cháy nổ.  

BQL tòa nhà phải có những nhân viên hoạt động trong từng lĩnh vực, an ninh trật tự, vệ sinh công cộng, kỹ thuật cơ điện, PCCC… Thực tế hàng năm lực lượng chức năng PCCC cũng đến tập huấn cho các BQL tòa nhà về khả năng ứng phó tại chỗ với các tình huống cháy nổ. Để khi hỏa hoạn xảy ra lực lượng PCCC tại chỗ của tòa nhà biết cách và đủ sức triển khai những biện pháp an toàn chữa cháy, chứ không được ỉ lại, chờ đợi cảnh sát PCCC đến cứu. 

Thực tế, tiền bảo trì, bảo dưỡng, PCCC chiếm 2% giá trị căn hộ, nhưng nhiều chủ đầu tư “ăn quỵt” số tiền này, khiến công tác đảm bảo an toàn tòa nhà không được thực hiện đầy đủ. Ông có ý kiến thế nào về “hiện tượng” này?    

 Việc “tranh giành” khoản phí 2% giá trị căn hộ cho công tác bảo trì tòa nhà, giữa chủ đầu tư với BQL ở nhiều chung cư đang diễn ra rất phức tạp. Nếu chủ đầu tư giữ số tiền 2% này không trả lại cho BQL tòa nhà để có kinh phí điều hành các hoạt động duy tu, bảo trì bảo dưỡng tòa nhà, thì lỗi thuộc về chủ đầu tư. Ví dụ tại tòa nhà Keagnam số tiền 2% của cư dân đóng cả gốc lẫn lãi hiện đã lên tới con số khổng lồ 170 tỷ, mà chủ đầu tư không chịu trả lại cho cư dân. 

Tôi cho rằng, Luật quy định giao khoản phí bảo trì bảo dưỡng chiếm 2% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư thu, là một sai lầm. Và tôi phản đối quy định này, bởi lẽ, từ thực tế cho thấy nhiều chủ đầu tư khi thu được số tiền này đã “quỵt luôn” không chịu trả lại cho BQL tòa nhà để BQL có kinh phí duy trì các hoạt động duy tu, bảo trì bảo dưỡng, tiến hành các công tác an toàn tại tòa nhà. Trong khi đó, cơ quan chức năng cũng không có biện pháp xử lý.  

Nhưng nếu chủ đầu tư đã giao khoản tiền này cho BQL tòa nhà, nhưng BQL tòa nhà không sử dụng khoản tiền này vào các mục đích duy tu, bảo trì bảo dưỡng hệ thống PCCC, như: Kiểm tra máy bơm có hoạt động hay không; nước cứu hỏa còn hay hết; thiết bị cứu hỏa còn dùng được hay hư hỏng… thì lỗi thuộc về BQL tòa nhà. Vì theo quy chế hoạt động của BQL tòa nhà, mỗi tháng đều phải chi khoản kinh phí vào các công việc kiểm tra an toàn PCCC. Nếu công tác này không làm thường xuyên, thì do BQL lười biếng, thiếu trách nhiệm, không phát hiện ra các nguy cơ, không biết các thiết bị PCCC đã hư hỏng… khi đó họ phải chịu trách nhiệm về sự cố xảy ra.

Những lý do nào khiến số tiền bảo trì bảo dưỡng công trình bị “ăn quỵt”? 

Theo nguyên tắc, khi bán hàng Chủ đầu tư được quyền thu luôn số tiền 2% bảo hành bảo trì căn hộ. Sau khi bàn giao công trình, vận hành khoảng 1 năm, hoặc chưa đủ 1 năm nhưng số người ở tại tòa nhà đã đạt trên 50%,  thì sẽ phải thành lập BQL chung chung cư. Ngay lập tức, Chủ đầu tư phải chuyển giao số tiền 2% này cho BQL chung cư, để BQL làm trách nhiệm bảo trì, thang máy, thang bộ, PCCC… Nhưng thông thường trong 2 năm đầu tiên phí bảo trì không được sử dụng. Lý do, Chủ đầu tư có trách nhiệm phải bảo hành bảo trì tòa nhà trong 2 năm đầu tiên. Trong vòng 2 năm đầu, với khoản tiền thu được rất lớn từ phí bảo trì, nhiều Chủ đầu tư nảy sinh “lòng tham”, chiếm dụng tiền bảo trì dùng vào việc khác, dẫn đến hao hụt, hoặc mất khả năng thanh toán cho cư dân, dẫn đến khiếu kiện.    

Mặt khác, nếu lại giao cho BQL tòa nhà sử dụng, thì thực tế công tác bảo trì bảo hành tòa nhà, không thể nào sử dụng hết số tiền này. Nên cũng lại nảy sinh khả năng chia chác, chiếm dụng khoản tiền này một cách mờ ám. 

Phí bảo trì chiếm tới 2% giá trị căn hộ là cao, dễ nảy sinh phức tạp trong quản lý. Vậy cần phải “tháo gỡ” vấn đề này như thế nào thưa ông? 

Với kinh nghiệm của tôi, lẽ ra chỉ cần thu 0,2 đến 0,5% giá trị căn hộ, cũng đủ dùng cho mục đích bảo trì. 

Riêng các dự án của chúng tôi làm chủ đầu tư, đều không thu phí bảo trì 2%. Trong quá trình vận hành điều hành, BQL tòa nhà tự thu tiền hàng tháng của dân để chi tiêu. Ví dụ, chung cư Thái An chúng tôi, hiện thu tiền phí dịch vụ của cư dân 4.000đ/m2/tháng, số tiền rất nhỏ so với nhiều chung cư khác, nhưng chỉ trong vòng mấy năm số tiền BQL tích lũy được cũng dư ra khoảng 1 tỷ đồng. Trong khi chi phí bảo hành bảo trì tại chung cư, mỗi tháng chỉ hết khoảng 40 đến 50 triệu đồng. 

Do vậy, tôi cho rằng vấn đề bảo hành bảo trì tòa nhà, nên để cho người dân và doanh nghiệp tự thỏa thuận với nhau. Doanh nghiệp có trách nhiệm bảo hành bảo trì công trình trong 2 năm đầu như quy định của pháp luật. Nhưng sau 2 năm thì cư dân mới phải đóng phí bảo trì, thực tế có nhiều chung cư không thu khoản phí bảo trì 2% giá trị căn hộ của cư dân, mà thu theo tháng. Có nơi chỉ 4.000 hoặc 5.000đ/m2 vẫn tích lũy được, mà công tác bảo trì bảo dưỡng; an toàn cháy nổ của tòa nhà vẫn thực hiện tốt; cư dân và chủ đầu tư vui vẻ hòa thuận, thì các đơn vị khác nên đến đó để học hỏi kinh nghiệm. 

Trân trọng cảm ơn ông!

Hà Nội yêu cầu tăng cường kiểm tra việc phòng cháy chữa cháy

UBND TP Hà Nội vừa có văn bản đề nghị GĐ các Sở ngành: Cảnh sát PCCC Hà Nội, CATP, Xây dựng, Quy hoạch-kiến trúc, Tài nguyên và môi trường, Sở GTVT; Tổng Cty Điện lực Hà Nội; Chủ tịch UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường kiểm tra an toàn về phòng cháy và chữa cháy.
Chủ tịch UBND TP Nguyễn Thế Thảo yêu cầu các đơn vị tiếp tục chỉ đạo xử lý, khắc phục hậu quả cháy chung cư CT4 khu đô thị Xa La, quận Hà Đông và chủ động phòng ngừa xảy ra các vụ cháy nổ tại các khu chung cư cao tầng trên địa bàn TP. 
Đối với Sở Cảnh sát PCCC cần khẩn trương phối hợp với các cơ quan, đơn vị chức năng làm rõ nguyên nhân, trách nhiệm để xảy ra cháy tại chung cư CT4 khu đô thị Xa La. Tập trung khắc phục hậu quả sớm ổn định sinh hoạt cho cư dân tại tòa nhà. Đồng thời xem xét trách nhiệm của đơn vị, cá nhân liên quan để xử lý và giải quyết nghiêm theo quy định của pháp luật; tổ chức kiểm tra an toàn về phòng cháy và chữa cháy toàn bộ các tòa nhà chung cư tại khu đô thị Xa La, kịp thời phát hiện các tồn tại vi phạm quy định an toàn về phòng cháy và chữa cháy. Tổng hợp báo cáo UBND TP trước ngày 15-11.
Cảnh sát PCCC Hà Nội phối hợp với CATP, Sở Xây dựng, Sở Quy hoạch-kiến trúc, Sở Tài nguyên và môi trường, Sở GTVT, Tổng Cty Điện lực Hà Nội và UBND các quận, huyện, thị xã tăng cường các biện pháp quản lý Nhà nước về phòng cháy và chữa cháy; tăng cường thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định pháp luật về PCCC tại các cơ sở trọng điểm như: Chung cư cao tầng, chợ, trung tâm thương mại, bến xe… Kiên quyết xử lý vi phạm, tạm đình chỉ, đình chỉ hoạt động các cơ sở không đảm bảo an toàn về phòng cháy, chữa cháy theo quy định.    Thịnh An    

Sỹ Hào