Hạn chế tới 20% nguồn cung tín dụng trung và dài hạn vào thị trường BĐS

Cập nhật: 09:32 | 25/02/2016
(PL&XH) - NHNH Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng vào thị trường BĐS (BĐS). Cụ thể, giảm trần sử dụng vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40%; Tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% đối với nhóm tài sản thuộc các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS.

Đảm bảo an toàn cho ngân hàng…

Ngày 1 – 2 – 2015 NHNN Thông tư 36/2014/NHNN có hiệu lực thi hành, “quy định các giới hạn tỉ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài”.

Trong đó, tại khoản 5 Điều 17 có đề xuất quy định “Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa như sau: a) Ngân hàng thương mại: 60%; b)Chi nhánh ngân hàng nước ngoài: 60%;”... Dự thảo Thông tư cũng đã xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS vào Nhóm tài sản có hệ số rủi ro 150%”.

Nhưng hiện nay, nội dung nói trên đang được xin ý kiến để dự thảo điều chỉnh trong đó có những nội dung rất đáng lưu ý: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ giảm so với trước đây. Cụ thể, Ngân hàng thương mại giảm từ 60% xuống còn 40%; Và chi nhánh ngân hàng nước ngoài giảm từ 60% xuống còn 40%;"... Dự thảo sửa đổi Thông tư cũng xếp “Các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS “thuộc” nhóm tài sản có hệ số rủi ro 250% (nâng từ 150%).”

Lý do để điều chỉnh, NHNN giải trình: Việc “điều chỉnh tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn, dài hạn của từng khối theo lộ trình giảm dần nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản; giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS (chủ yếu là cho vay trung dài hạn)”;

Còn việc sửa đổi hệ số rủi ro đối với “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” lên 250%, NHNN cũng cho rằng nhằm “cảnh báo” đối với các DN BĐS có vay vốn của ngân hàng để đầu tư kinh doanh BĐS, cũng như “cảnh báo” đối với toàn bộ hệ thống ngân hàng. Mục đích, nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này, bởi vì các số liệu cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục có sự tăng trưởng trong thời gian qua.

Trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn, nếu “siết” nguồn cung tín dụng sẽ khiến tăng các dự án dở dang, hoặc DN phải tăng giá sản phẩm, và cuối cùng khách hàng… hứng chịu. Ảnh: S.Hào

Quyền lợi của DN và người dân?

Dự thảo nội dung điều chỉnh Thông tư 36 của NHNN theo hướng hạn chế nguồn cung tín dụng vào thị trường BĐS, đang vấp phải nhiều ý kiến lo ngại về khả năng ảnh hưởng đến sự phục hồi của thị trường BĐS, cũng như quyền lợi của người dân.

Trao đổi với PV báo PL&XH ông Nguyễn Hữu Cường, chủ tịch CLB BĐS Hà Nội nhận định: Việc Dự thảo sửa đổi Thông tư 36 với một số nội dung như trên, có nghĩa rằng, NHNN đang lo ngại sự dư nợ của lĩnh vực BĐS bởi hệ thống ngân hàng cho vay sẽ vượt quá hệ số quản lý rủi ro.

“Việc Dự thảo đề xuất rõ ràng nhằm mục đích an toàn cho hệ thống ngân hàng. Nhưng đối với cộng đồng DN và đối với người dân thì đây lại là một “tín hiệu” ảnh hưởng lớn tới tâm lý đầu tư; ảnh hưởng tới sự phục hồi của thị trường BĐS sau hàng loạt những nỗ lực cố gắng – trong đó có sự nỗ lực cố gắng của NHNN trong việc điều chỉnh, tháo gỡ cơ chế chính sách thắt chặt tín dụng đã tiến hành trước đó” – ông Nguyễn Hữu Cường nói.

Có thể thấy, sau nhiều nỗ lực “giải cứu” thì thị trường BĐS vài năm trở lại đây mới có những dấu hiệu phục hồi. Hơn nữa việc “nới lỏng” chính sách tín dụng, đặc biệt là việc tung ra gói 30 nghìn tỷ đồng cũng đã giúp nhiều DN BĐS hồi sinh, cung cấp cho thị trường những sản phẩm phù hợp, đồng thời cũng giải quyết khó khăn nhà ở cho nhiều người thu nhập thấp, khó khăn về tài chính.

Mặt khác, ông Nguyễn Hữu Cường cũng cho rằng, nếu giảm trần cho vay, và tăng hệ số rủi ro kinh doanh BĐS lên 250% trong hoàn cảnh hiện tại cũng dễ nảy sinh tâm lý “chạy dự án” để “thoát khỏi” Thông tư này. Vì khả năng gây cho khách hàng và chủ đầu tư đang trong quá trình phục hồi lại rơi vào nguy cơ bị “tê liệt”, hoặc lại đẩy nhanh hiện tượng bất chấp mọi giá để được hưởng chính sách “nới lỏng” tín dụng ở thời điểm Thông tư mới (đang xây dựng) chưa có hiệu lực.

“Như vậy, cân nhắc giữa sự phục hồi của thị trường BĐS, giữa lợi ích của Nhà nước, lợi ích của hệ thống ngân hàng, với lợi ích của cộng đồng DN và người dân, thì rất cần một sự điều chỉnh sao cho hợp lý, hài hòa lợi ích các bên, để nền kinh tế Việt Nam phát triển bền vững. Hệ thống ngân hàng đương nhiên phải có sự quản lý rủi ro của mình. Tuy nhiên việc dự báo trước tăng hệ số rủi ro từ 150% lên 250% thì các DN đầu tư kinh doanh BĐS sẽ gánh chịu tác động rất lớn của chính sách điều chỉnh này. Bởi vì đầu tư kinh doanh BĐS không thể có chuyện ngắn hạn, mà phải là trung hạn và dài hạn mới đủ vòng quay tài chính - đảm bảo điều kiện để dự án đi vào xây dựng, hoàn thành, bán sản phẩm đến tay khách hàng” – ông Nguyễn Hữu Cường khẳng định.

Thực tế, quá trình triển khai gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, có rất nhiều người dân được hưởng lợi, được tạo điều kiện ưu đãi tài chính để mua nhà. Nhiều DN đầu đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội cũng được hưởng ưu đãi về vốn để triển khai dự án, hỗ trợ người thu nhập thấp, và các đối tượng khó khăn. Thực tế, DN và người dân vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn, nay nếu vội vàng “siết chặt” tín dụng, tăng hệ số rủi ro kinh doanh BĐS lên 250% thì nhiều khả năng lại sẽ đưa thị trường BĐS trở lại thời kì “tê liệt” trước đây. Hoặc sẽ khiến giá sản phẩm lại tăng lên, trong khi đại bộ phận người dân vẫn trong tình cảnh thu nhập thấp, khó khăn tài chính. Thế nên việc quản lý hệ số rủi ro của ngân hàng, cũng rất cần tính đến lợi ích chung của cộng đồng DN và người dân.

“Chưa nên vội vàng điều chỉnh Thông tư 36”

Theo ông Nguyễn Hữu Cường (Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội) cho rằng chưa nên điều chỉnh Thông tư 36 vì lẽ mới thực hiện được có 1 năm và đang phát huy tác dụng tích cực đến nền kinh tế, góp phần rất lớn đến việc phục hồi tăng trưởng thị trường BĐS. Nên các chỉ số nền kinh tế vĩ mô tăng trưởng và các chỉ số kiểm soát lạm phát vẫn đang được giữ vững. Thứ hai, giá dầu thế giới đang giảm rất thuận lợi trong việc duy trì cho vay trung hạn và dài hạn. Thứ ba, chưa có nguy cơ “bong bóng” đe dọa thị trường BĐS trong năm 2016 và 2017 – thị trường BĐS đang phục hồi phát triển ổn định, bền vững. Nếu áp dụng ngay, mà không có lộ trình sẽ ảnh hưởng đến chính sách cho vay mua nhà của Chính phủ, ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh xã hội. Thế nên, chúng tôi cho rằng chưa nên điều chỉnh Thông tư 36 trong giai đoạn này, bởi vì sẽ làm giảm nguồn cung nhà ở từ các DN BĐS, làm tăng các dự án dở dang do thiếu vốn, tăng giá thành sản phẩm, khiến những người thu nhập thấp khó tiếp cận.


Nếu nhất quyết điều chỉnh, cũng cần phải có lộ trình phù hợp, ví dụ giảm trần cho vay từ 60% xuống 50%, chứ không nên đột ngột xuống 40% như dự thảo. Nên giữ nguyên hệ số rủi ro mức 150% chứ chưa nên tăng lên 250% vì thị trường chưa có những biến động để ngân hàng phải vội vàng đưa ra các “cảnh báo” mà làm ảnh hưởng chung đến phát triển kinh tế vĩ mô của các ngành nghề. Đặc biệt trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn còn những khó khăn nhất định và nền kinh tế Việt Nam ngày càng có những bước tiến và hợp tác chặt chẽ với quốc tế”.

Sỹ Hào

tra-cuu-diem-thi-thpt-quoc-gia-2019-300x250