“Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam"

Cập nhật: 17:21 | 27/06/2018
Khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính...

Ngày 27-6, Bộ Tư pháp và Phòng thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp tổ chức hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tại Việt Nam”.

Phó Vụ trưởng Vụ pháp luật Dân sự - Kinh tế Bộ Tư pháp Nguyễn Hồng Hải cho biết, quan hệ giữa Luật đất đai 2013 với các văn bản khác đang có nhiều bất cập.

Cụ thể như Luật Đấu thầu quy định về các trường hợp, trình tự, thủ tục đấu thầu dự án, nhưng Luật đất đai quy định đấu giá quyền sử dung đất. Tuy nhiên, giữa hai luật này chưa có quy định thống nhất về việc trường hợp đã đấu thầu dự án thì có phải đấu giá quyền sử dụng đất không và trường hợp đã đấu giá quyền sử dụng đất thì có phải đấu thầu dự án không?

Hay trong Luật Doanh nghiệp có quy định tài sản góp vốn là giá trị quyền sử dụng đất, nhưng Luật Đất đai sử dụng khái niệm góp vốn quyền sử dụng đất. Hai khái niệm này thiếu thống nhất và đang gây nhiều cách hiểu, áp dụng khác nhau.

lo hong trong luat dat dai dan toi be tre trong quan ly cac du an
Hội thảo bàn về thực tiễn tiếp cận đất đai của DN.

Đáng quan tâm, theo rà soát của Bộ Tư pháp, Luật đất đai 2013 chưa quy định cụ thể về cơ chế, hình thức tích tụ đất đai. Do đó, khó khăn cho người dân và doanh nghiệp khi thực hiện các mô hình tích tụ đất đai để sản xuất nông nghiệp.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 quy định biệt thự nghỉ dưỡng (condotel) là đất thương mại dịch vụ với thời hạn 50 năm, nhưng chưa có quy định sử dụng condotel để ở với thời hạn lâu dài…

Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng Luật Đất đai 2013 có một số quy định "bó" hơn Luật Đất đai 2003. Cụ thể, Luật quy định doanh nghiệp sở hữu đất ở có thời hạn, theo thời hạn dự án. Vì vậy, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho thuê phải đi thuê đất nhà nước, chứ không thể sử dụng đất của mình để xây dựng nhà ở cho thuê.

"Quy định này đã thu hẹp sự phát triển phân khúc nhà ở cho thuê, là không có lợi cho thị trường", ông Võ nói. "Thứ hai là một doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp sẽ không còn cửa, vì doanh nghiệp chỉ được sử dụng đất có thời hạn và không thể tiếp cận đất ở vô thời hạn".

lo hong trong luat dat dai dan toi be tre trong quan ly cac du an
Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT Đặng Hùng Võ cho rằng Luật đất đai 2013 "bó" hơn Luật đất đai 2003

Theo ông Võ, Luật Đất đai 2013 cần "mở" trở lại như trước để nhà đầu tư có thể tham gia phát triển các dạng nhà ở.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT cũng chỉ ra một bất cập lớn Luật đất đai hiện hành. Đó là luật quy định dự án treo được gia hạn 24 tháng, sau 24 tháng vẫn treo thì thì nhà nước thu hồi đất và tài sản đã đầu tư trên đất.

Ông Võ khẳng định, đây là quy định vi hiến. Vì Nghị quyết 19 của Ban chấp hành Trung ương về vấn đề đất đai quy định theo hướng đối với dự án treo sẽ áp dụng biện pháp đánh thuế, xử phạt cao. Nhưng luật không đi theo hướng của Nghị quyết 19, mà quy định tịch thu. “Xử lý dự án treo tốt nhất là xử phạt bằng tài chính, với mức độ cao”, ông Võ nói.

Cũng theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, khoảng trống lớn nhất của Luật Đất đai là câu chuyện biến vốn đất đai thành vốn tài chính. Cơ chế đổi đất lại hạ tầng (BT), đã được bình luận nhiều trên báo chí là thanh, kiểm tra dự án nào thì “rụng” dự án đấy.

“Luật Đất đai chỉ quy định thẩm quyền giao đất dự án BT, mà không quy định định giá, trong khi cái người ta cần là xác định giá trị đất đai đang đổi là thế nào, ai có thẩm quyền kiểm toán kỹ thuật, xác định giá trị công trình nhà đầu tư đã làm… “Đây là những lỗ hổng dẫn tới bê trễ trong quản lý dự án BT hiện nay”, ông Đặng Hùng Võ thẳng thắn nói.

Từ sự thay đổi rất nhanh của nền kinh tế, quản lý nhà nước theo chưa kịp, đặc biệt là quản lý nhà nước về đất đai là nhận xét của ông La Văn Thịnh, Phó Cục trưởng Cục công sản, Bộ Tài chính.

lo hong trong luat dat dai dan toi be tre trong quan ly cac du an
Ông La Văn Thịnh cho rằng, khâu yếu hiện nay là quản lý quy hoạch sử dụng đất

Theo ông Thịnh, khâu yếu hiện nay là quản lý quy hoạch sử dụng đất, từ việc lập đến công bố. “Chúng ta ngồi đây không ai biết được đất của mình sau này sẽ sử dụng làm gì, dù luật quy định rõ là quy hoạch được lập và công bố công khai, nhưng chưa làm được điều này”, ông Thịnh nói.

“Vì không rõ, nên thiếu tính định hướng thị trường, làm phát sinh quan hệ nhầm lẫn, quyết sách không đúng, sinh ra tổn thương, dẫn đến bức xúc và có khi đây cũng là một trong những nội dung mà chúng ta nhìn nhận hiện tượng xã hội hiện nay”, ông Thịnh nói.

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu khoa học Thanh tra Chính phủ Nguyễn Tuấn Khanh cho rằng, doanh nghiệp tiếp cận có 3 nội dung: một là chủ DN, hai là người có nhu cầu sử dụng đất và thứ ba là để bảo đảm môi trường kinh doanh cạnh tranh bình đẳng. Điều quan trọng nhất, theo ông Khanh, là phải đảm bảo công khai minh bạch, cả trong thu hồi, đấu giá, đấu thầu, chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện dự án.

Đáng quan tâm, theo ông Khanh, việc quản lý đất đai như thế này rất có thể dẫn đến câu chuyện ngườt ta có thể kê khống giá đất lên rất nhiều chứ không phải kê giảm xuống. Kê khống là một hình thức để đảm bảo sự rửa tiền. Vì vậy, cần phải tăng cường kiểm soát giao dịch về bất động sản và đặc biệt là quyền sử dụng đất.

Phương Thảo